Riscos de comprar imóvel na planta: o que analisar antes de assinar

Quais são os principais riscos de comprar um imóvel na planta?

Os principais riscos envolvem irregularidades no registro da incorporação, problemas na matrícula do terreno, falta de clareza sobre as empresas responsáveis, histórico de processos contra a incorporadora, atraso na conclusão da obra, aumento do saldo devedor e cláusulas contratuais desequilibradas.

Por isso, antes de assinar, a análise não deve se limitar ao contrato. É necessário examinar o empreendimento, a incorporadora, a matrícula do imóvel, os documentos da operação e as responsabilidades assumidas por cada empresa envolvida.

Uma “olhadinha” no contrato revelou algo maior

Um casal me procurou poucos dias antes de assinar o contrato de compra de um apartamento na planta. Para eles, a decisão já estava praticamente tomada.

Tinham visitado o empreendimento, gostado do projeto, escolhido a unidade, assinado um documento de reserva e começado a realizar pagamentos. A expectativa era boa e o imóvel parecia ser um ótimo negócio. Eles queriam apenas que eu desse uma “olhadinha” no contrato antes da assinatura.

Mas uma análise de risco na compra de imóvel na planta não pode se limitar à leitura do contrato.

Por isso, além da minuta contratual, comecei a analisar a matrícula do imóvel, a estrutura jurídica do empreendimento, as empresas envolvidas na operação e o histórico judicial da incorporadora.

Foi então que apareceu uma informação que mudou completamente o rumo da conversa: existiam diversas ações judiciais propostas por outros compradores contra empresas relacionadas ao empreendimento. Algumas discutiam situações semelhantes, como atraso na conclusão da obra e pedidos de resolução contratual.

Isoladamente, a existência de um processo judicial não representa, necessariamente, um problema.

Entretanto, quando diferentes compradores começam a discutir fatos semelhantes, essa informação deixa de ser apenas um dado e passa a indicar um risco que precisa ser compreendido antes da realização do investimento.

E o casal não sabia de nada disso.

O problema raramente aparece na hora da assinatura.

Quais são os riscos de comprar um imóvel na planta?

Quem compra um imóvel na planta normalmente analisa aquilo que está mais visível: localização, planta, preço, condições de pagamento, previsão de entrega e expectativa de valorização.Isso é absolutamente natural.

O problema é tomar uma decisão de centenas de milhares de reais analisando somente as informações apresentadas durante a venda.

O contrato pode estar bem escrito. O empreendimento pode ter um ótimo material comercial. A incorporadora pode ser conhecida. Ainda assim, existem riscos que somente aparecem quando o negócio começa a ser investigado juridicamente.

É justamente aqui que entra a análise de risco na compra de imóvel na planta. Ela não serve apenas para verificar se o contrato está formalmente correto. Seu objetivo é compreender:

• quem está vendendo;

• o que está sendo juridicamente vendido;

• quais empresas participam da operação;

• quais garantias existem;

• quais obrigações estão sendo assumidas;

• e quais riscos o comprador poderá enfrentar.

1. Como verificar se a incorporação imobiliária está registrada?

Esse é um dos primeiros pontos que precisam ser verificados antes da compra.

A Lei nº 4.591/1964 determina que o incorporador somente pode negociar as frações do terreno correspondentes às futuras unidades após o registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.

Não se trata de uma simples formalidade burocrática.

O registro da incorporação reúne documentos e informações essenciais sobre o empreendimento, o terreno, o projeto aprovado e a estrutura jurídica da operação.

Por isso, antes de comprar um apartamento que ainda será construído, é necessário verificar se aquilo que está sendo apresentado comercialmente também existe juridicamente da forma prometida.

2. Por que analisar a matrícula do terreno?

Outro ponto que costuma passar despercebido é a matrícula do imóvel no qual o empreendimento será construído.

A matrícula permite identificar quem é o proprietário do terreno, se existem ônus, restrições, indisponibilidades ou outras situações que possam interferir no negócio.

Imagine, por exemplo, que uma empresa apareça no material de divulgação, outra conste no contrato e o terreno esteja registrado em nome de uma terceira pessoa.

Isso significa, necessariamente, que existe uma irregularidade? Não.

Existem estruturas jurídicas legítimas que podem justificar a participação de diferentes pessoas e empresas. No entanto, a relação entre elas precisa estar documentalmente clara.

A análise da matrícula também ajuda a verificar se as informações apresentadas durante a negociação correspondem à realidade registral do imóvel.

Se quiser compreender melhor a importância desse documento, leia também: Documentos para comprar um imóvel: o que analisar antes de fechar negócio.

3. Com qual empresa o comprador está realmente contratando?

Em uma única negociação, podem aparecer diferentes pessoas jurídicas:

• a empresa que recebeu o sinal;

• a incorporadora;

• a construtora;

• a proprietária do terreno;

• e a empresa que consta no contrato.

A existência de várias empresas não representa, por si só, uma irregularidade.

O risco surge quando o comprador não consegue identificar qual empresa assumiu cada obrigação e como elas se relacionam dentro da operação.

Se algo der errado, uma pergunta que antes parecia burocrática passa a ser essencial: Quem é juridicamente responsável pelo que foi prometido?

Por isso, é importante conferir os CNPJs, a estrutura societária, os documentos do empreendimento e a correspondência entre as empresas apresentadas no material comercial e aquelas que efetivamente participam do contrato.

4. Como saber se a incorporadora é confiável?

A reputação da incorporadora não deve ser analisada apenas pelo tempo de mercado, pelo número de empreendimentos lançados ou pela qualidade do material publicitário. Também é importante verificar o histórico judicial das empresas envolvidas.

A existência de um processo isolado não significa, necessariamente, que a incorporadora não seja confiável. O que merece atenção é a repetição de discussões semelhantes, especialmente quando diferentes compradores relatam atraso na obra, descumprimento contratual, dificuldades na entrega ou necessidade de resolver o contrato.

Essa pesquisa precisa ser interpretada com cuidado. Mais importante do que encontrar processos é compreender:

• quais situações estão sendo discutidas;

• se existe repetição dos mesmos problemas;

• quais empresas aparecem nas ações;

• e se essas empresas possuem relação com o empreendimento analisado.

Foi justamente esse ponto que chamou atenção no caso do casal mencionado no início deste artigo.

Quando fazer a análise de risco do imóvel na planta?

O momento ideal é antes da assinatura do contrato, do pagamento do sinal ou da formalização da reserva.

No entanto, se o comprador já assinou algum documento ou começou a realizar pagamentos, a análise ainda pode ser importante para compreender as obrigações assumidas, identificar riscos e verificar quais medidas poderão ser adotadas antes da assinatura do contrato definitivo.

Quanto mais cedo as informações forem analisadas, maior será a possibilidade de negociar condições, solicitar esclarecimentos e tomar uma decisão consciente.

A análise de risco não existe para impedir a compra

Talvez esse seja o ponto mais importante.

O objetivo da análise de risco na compra de imóvel na planta não é procurar motivos para impedir o cliente de comprar. É apresentar o negócio como ele realmente é.

Quais riscos são comuns? Quais podem ser aceitos? Quais pontos precisam ser esclarecidos? O que pode ser negociado? Existe alguma situação que exige uma investigação mais profunda?

E, principalmente: os riscos identificados são compatíveis com o investimento que está sendo realizado?

Risco zero praticamente não existe. O que existe é risco conhecido ou risco desconhecido.

Está prestes a comprar um imóvel na planta?

Antes de assinar o contrato ou continuar realizando pagamentos, solicite uma análise jurídica do empreendimento, da incorporadora e dos documentos da negociação.

Assim, você poderá compreender os riscos envolvidos, identificar os pontos que precisam ser negociados e tomar uma decisão com mais clareza e segurança.