Doação de imóvel fica mais cara em 2027: vale a pena antecipar agora?

O senhor que descobriu a conta tarde demais

Imagine um senhor de 71 anos, que mora no mesmo sobrado em uma cidade qualquer, há trinta e dois anos e sempre repetiu a mesma frase para os três filhos: "quando eu não estiver mais aqui, vocês se entendem".

No ano passado ele mudou de ideia. Um amigo do clube tinha morrido e a família ficou dois anos brigando num inventário que consumiu quase o preço de um carro em custas, honorários e imposto. Ele achou que estava sendo esperto: ligou para o contador, perguntou "quanto custa doar a casa para os meninos?" e ouviu um número que cabia no orçamento. Baseado no valor venal do carnê do IPTU.

Aí ele adiou. Queria fazer "com calma". E, se ele fizer a mesma pergunta em 2027, o número que vai ouvir pode ser bem diferente. Não porque a alíquota subiu. Porque mudou a régua que mede o imóvel dele.

E se você chegou até aqui, provavelmente está exatamente no lugar em que ele estava: sabe que precisa organizar isso, tem uma vaga sensação de que existe um prazo correndo, e não sabe se está sendo prudente ou se está sendo apressado. Essa dúvida é legítima.

A dor não é a alíquota. É a base de cálculo.

Aqui é onde quase todo mundo se perde, inclusive quem lê as manchetes nacionais sobre o assunto.

A reforma tributária tornou obrigatório que todos os estados cobrem o ITCMD (o imposto sobre herança e doação) de forma progressiva: quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota. Isso virou notícia porque São Paulo, Minas, Paraná e outros estados cobravam uma alíquota única e vão ter que mudar.

Só que Santa Catarina já é progressiva desde 2005.

A Lei estadual 13.136/2004 divide o valor recebido em faixas e aplica uma alíquota diferente em cada fatia — mais ou menos como o Imposto de Renda:

Ou seja: aquele susto de "vai dobrar a alíquota" não é a nossa história. Aqui a alíquota já é essa há vinte anos, e o estado inclusive derrubou a antiga alíquota de 8% que castigava irmãos, sobrinhos e pessoas sem parentesco (Lei 19.053/2024).

Então por que a doação de imóvel deve ficar mais cara?

Porque a Lei Complementar 227/2026, que regulamentou a Reforma Tributária, mexeu em outra coisa: a base de cálculo passa a ser o valor de mercado do bem, e não mais o valor venal de referência, o valor histórico ou aquele número antigo que está na sua declaração de Imposto de Renda.

E é aí que mora a dor de verdade. Você provavelmente sabe quanto vale a sua casa hoje. Agora vá olhar quanto ela vale no carnê do IPTU. Na maioria dos imóveis, a diferença entre esses dois números não é pequena, ela é enorme. O imposto continua o mesmo. O imóvel é que engordou aos olhos do Fisco.

O que isso significa em dinheiro (e o que mais vem junto)

Vamos usar o sobrado da história lá de cima: um imóvel que aparece por R$ 400 mil nos registros oficiais e que um corretor venderia por R$ 650 mil amanhã. Doação para um único filho.

Pela régua antiga (base R$ 400 mil):

• 1% sobre os primeiros R$ 20 mil = R$ 200

• 3% sobre os R$ 30 mil seguintes = R$ 900

• 5% sobre os R$ 100 mil seguintes = R$ 5.000

• 7% sobre os R$ 250 mil restantes = R$ 17.500

• Total: R$ 23.600

Pela régua nova (base R$ 650 mil):

• Mesmas três primeiras faixas = R$ 6.100

• 7% sobre R$ 500 mil = R$ 35.000

• Total: R$ 41.100

Diferença: R$ 17.500. Mesmo imóvel, mesma família, mesma alíquota. Só a régua mudou.

E as consequências de deixar isso rolar não param no imposto:

1. Sai mais caro adiar para o inventário. O ITCMD incide igual na herança. Só que aí o imposto é calculado sobre o valor de mercado do imóvel na data do falecimento, que, tende a ser bem maior que o de hoje. Você não escapa do imposto morrendo. Você só entrega a conta mais alta para os seus filhos, junto com a burocracia.

2. Existe um freio na doação de imóvel que quase ninguém conhece. Em Santa Catarina, quando você doa a nua-propriedade e reserva o usufruto para si — ou seja, transfere a casa para os filhos mas continua morando nela, alugando e mandando nela até o fim da vida —, a base de cálculo é reduzida pela metade (art. 7º da Lei 13.136/2004). No exemplo do sobrado acima, isso muda o jogo por completo. Mas só funciona se a escritura for redigida do jeito certo.

3. Antecipar nem sempre é mais barato — e essa é a parte que ninguém te conta. Se o imóvel for transferido por valor superior ao custo de aquisição, pode incidir Imposto de Renda sobre ganho de capital. Se você doar sem reservar renda e depois precisar do dinheiro, não tem volta. Se doar para um filho sem observar a legítima dos demais, planta um processo no futuro. E se doar tendo dívidas, a doação pode ser desfeita por fraude contra credores. Doação de imóvel mal feita não economiza imposto: ela troca um problema conhecido por três desconhecidos.

4. A fiscalização não é mais a mesma. A LC 227/2026 integrou os dados entre Fisco estadual, cartórios e Receita Federal. Aquele arranjo informal de "declara por menos" deixou de ser uma zona cinzenta e virou risco concreto de autuação.

Então: antecipar agora ou não?

A resposta honesta é: depende da conta da sua família e essa conta dá para fazer hoje.

Para quem tem um imóvel cujo valor de mercado está muito acima do valor venal, com filhos maiores e nenhuma dívida no horizonte, antecipar a doação de imóvel enquanto a régua antiga ainda vale pode significar dezenas de milhares de reais de diferença. Para quem tem um patrimônio menor, talvez seja diferente.

O que não dá é decidir isso pelo grupo de WhatsApp da família ou pelo palpite do vizinho que "já fez a dele". Cada imóvel tem uma matrícula, cada família tem uma configuração, e o ITCMD é só uma das variáveis.

Se você tem um imóvel para transferir e quer saber se antecipar faz sentido no seu caso, fale com um advogado especializado.